Cet épisode, bien plus passionnant que les premiers, est centré autour de la vente d'une maison à Neuchatêl, dont le système de chauffage n'est pas conforme. Les 10 étudiants des universités romandes eurent à concilier le vendeur et l'acheteur. Nous eûmes droit à quelques éléments juridiques que je tenterai d'étayer du mieux que je pourrai.

Les faits:
Le Vendeur avait fait été amendé par l'Etat pour n'avoir pas installé un chauffage conforme, c'est-à-dire au gaz propane. Le système actuel, fonctionnant au mazout, risquait en effet de polluer une nappe phréatique du sous-sol.

Le Vendeur paya l'amende et se crut dès lors libéré de son obligation d'avoir une installation conforme. Lorsqu'il vendit la maison à l'Acheteur, le Vendeur certifia sur demandes réitérées de ce dernier, que tout était conforme sans se douter la moindre seconde que le chauffage n'était toujours pas réglementaire.

Naturellement, l'Acheteur en pâtit et contacta son avocat qui exigea de l'Acheteur qu'il pourvût les fonds nécessaires à la remise en conformité, en des termes qu'on aurait souhaités plus courtois.

En droit:
Nous sommes dans le cadre d'une vente immobilière. En Suisse, celle-ci ne peut s'effectuer que dans le respect des exigences légales suivantes:
  • La forme de l'acte authentique est requise, art. 216 CO et 657 CC, ce qui signifie qu'elle doit être effectuée devant un magistrat que les cantons sont compétents pour désigner (à Genève, c'est devant un notaire).
  • L'inscription au registre foncier de l'Acheteur est nécessaire pour qu'il devienne propriétaire art. 656 CC
  • Cette inscription ne peut-être requise que par l'ancien propriétaire.
  • Celui qui vend doit avoir la capacité de discernement, ne pas être interdit et avoir la capacité de disposer.
En vertu de l'art. 221 CO, les règles de la vente mobilière (la vente de choses qui peuvent être déplacées d'un lieu en un autre) sont applicables par analogie à la vente immobilière (immeubles au sens de la loi).

Selon l'art. 197 al. 1 CO, "le vendeur est tenu de garantir l'acheteur tant en raison des qualités promises qu'en raison des défauts qui, matériellement ou juridiquement, enlèvent à la chose soit sa valeur, soit son utilité prévue, ou qui les diminuent dans une notable mesure." L'al. 2 ajoute qu' "il répond de ces défauts, même s'il les ignorait." Cela implique la réunion de plusieurs conditions:
  • Un contrat de vente
  • Des qualités promises / des défauts
  • Une diminution de la valeur / de l'utilité prévue dans une notable mesure qui soit
  • Matérielle ou juridique.
A teneur de l' art. 200 al. 1 "Le vendeur ne répond pas des défauts que l'acheteur connaissait au moment de la vente". L'al. 2 ajoute qu' "il ne répond des défauts dont l'acheteur aurait dû s'apercevoir lui-même en examinant la chose avec une attention suffisante, que s'il lui a affirmé qu'ils n'existaient pas." Cet article institue une incombance: il est du devoir (mais sans être une obligation) de l'Acheteur de vérifier la chose. S'il ne le fait pas, il perd la faculté d'agir contre le vendeur. Il faut que le Vendeur ait affirmé que la chose est exempte de défauts pour que l'Acheteur conserve son action en garantie.

En l'espèce, nous pouvons admettre que les modalités légales de la vente ont été respectées, que l'acte authentique est valable et que le registre foncier a été modifié en conséquence, en l'absence de preuve du contraire.

En ce qui concerne l'existence d'une action en garantie, il faut admettre l'existence d'un contrat de vente, sans quoi l'Acheteur ne serait pas propriétaire. Le chauffage d'une maison constitue un élément essentiel et le droit a édicté des prescriptions légales quant aux exigences auxquelles il doit se conformer. Un chauffage non conforme constitue sans nul doute un défaut de la chose qui est la maison. Dès lors que le remplacement d'un chauffage est commandé par la loi, les frais qui en résultent constituent une diminution de la valeur de l'ordre d'au moins 10'000 frs. On peut admettre qu'il s'agit-là d'une notable mesure. Le défaut est ici juridique et matériel.

S
'agissant du défaut, l'Acheteur pouvait et devait s'en apercevoir. La première conclusion serait donc d'admettre que le Vendeur ne répond pas du défaut, c'est-à-dire le chauffage non conforme. Cependant, le Vendeur a affirmé que tout était conforme en réponse aux demandes nombreuses et réitérées de l'Acheteur. Ainsi donc, l'action en garantie renaît par application de l'alinéa 2 de l'art. 200.

Le droit donne donc raison à l'Acheteur dans le litige opposant les parties. Cependant, toute action en justice est très coûteuse. Avant de s'y lancer, il est bon de tenter la négociation entre gens adultes et raisonnables, surtout lorsqu'il appert que le Vendeur est tout à fait disposé à régulariser sa situation.

Pour terminer, une petite explication est nécessaire quant à l'amende infligée au Vendeur et dont il croyait qu'elle rendait sa chaudière conforme:

Le droit institue des amendes non pas pour rendre un état de fait légal, mais pour punir le contrevenant. Comme il a été signalé durant l'émission, le fait de prendre un PV parce que vous êtes mal garé ne rend pas votre parquage licite. Il ne fait que constater une infraction. Une fois administrée si elle n'est pas contestée, cette amende acquiert la force de chose décidée et son histoire prend fin. Si vous êtes à nouveau pris en étant toujours stationné au même endroit, vous êtes susceptible de recevoir une autre amende ou une amende plus élevée à la place de l'ancienne.

Dans notre cas, l'amende tenait lieu de punition. En aucun cas elle ne rendait l'installation licite, puisque le danger de pollution n'est pas écarté par une amende. Il en est ainsi en vertu du principe de la légalité: l'administration doit appliquer la loi telle qu'elle est et ne peut remplacer une obligation par une amende pécuniaire (en argent). On n'imagine pas qu'un soldat qui ne se présenterait pas à une convocation, pourrait se contenter de payer une amende pour ne pas subir le service militaire.

En espérant vous retrouver pour les futurs cas, à bientôt!